Verðtryggingin, í ljósi staðreynda

eftir Gylfi Þór Sigurðsson

Ragnar Þór Ingólfsson var nýlega kjörinn formaður VR. Eitt af aðalstefnumálum hans var afnám verðtryggingarinnar. Hann er ekki fyrsti maðurinn til að tala fyrir slíku afnámi. Umræðan um verðtrygginguna er skýtur reglulega upp kollinum og undanfarin ár hafa margir talað fyrir afnámi hennar.

Þegar kosningabarátta Ragnars stóð yfir lýsti Vilhjálmur Birgisson, formaður Verkalýðsfélags Akraness, yfir óhamingju sinni með verðtrygginguna í viðtali í útvarpsþættinum Harmageddon. Vilhjálmur sagði skuldir landsmanna hafa hækkað um 400 milljarða eftir gengisfallið 2008 sökum verðtryggingarinnar.  Sigmundur Davíð Gunnlaugsson, f.v. forsætisráðherra, hefur einnig farið mikinn í umræðunni um afnám verðtryggingarinnar og hratt henni aftur af stað með krafti síðasta sumar.

Höfundur, sem er nýútskrifaður hagfræðingur, stóðst ekki mátið og ákvað að skoða nánar þessa bölsótt sem verðtryggingin á að vera og ákvað því að skoða tvö mismunandi tilvik, þar sem fjárfest er í íbúð í fjölbýlishúsi á höfuðborgarsvæðinu á mismunandi tíma. Gert er ráð fyrir því að þessi íbúð kosti 16.000.000 ISK í janúar 2005 og að verð íbúðarinnar hafi síðan þróast í samræmi við íbúðavísitölu fjölbýlis sem Þjóðskrá íslands heldur utan um. Í þessum tveimur tilvikum er íbúðin fjármögnuð með 90% verðtryggðu fasteignaláni sem ber 4% vexti og er til 30 ára jafngreiðslulán með mánaðarlegum afborgunum.

Fyrra tilvikið er á þessa leið:  Hjón A fjárfesta í íbúð í fjölbýli í janúar 2005. Íbúðin kostar 16 milljónir og hún er fjármögnuð með 90% verðtryggðu láni eins og fyrr segir. Höfuðstóll lánsins er því 14,4 milljónir í byrjun lánstímans. Fyrst hækkar íbúðin töluvert í verði og 1. okt 2007 er söluvirði eignarinnar 24 milljónir og lánið stendur þá í 15,9 milljónum. Frá þeim tíma byrjar íbúðin að lækka í verði á sama tíma og höfuðstóll lánsins hækkar, verst varð ástandið í apríl 2010 en þá var höfuðstóll lánsins 98% af verði fasteignarinnar. Sumarið 2010 byrjaði fasteignaverð að hækka og hefur hækkað síðan, á sama tíma hefur verðbólga verið lítil og síðan í apríl 2010 hefur höfuðstóll lánsins nánast staðið í stað. Söluvirði þessarar íbúðir væri 37,8 milljónir í dag og höfuðstóll lánsins 19,3 milljónir eða 51% af verðmæti eignarinnar.

 

Í hinu tilvikinu fjárfesta hjón B í þessari sömu íbúð nema í janúar 2008. Þá kostar íbúðin 23,8 milljónir og höfuðstóll lánsins stendur í 21,4 milljónum í byrjun lánstímans. Þessi saga er ekki jafn falleg þó hún endi vel. Strax frá byrjun lánstímans byrjar íbúðarverð að lækka og höfuðstóllinn hækkar hratt. Á rétt rúmum tveimur árum hækkar höfuðstóllinn um 23% og eignin lækkar í virði um 16%. Þegar verst stendur skulda hjón B 147% af virði eignarinnar. Eignahlutur hjóna B byrjaði þó að hækka árið 2010 og í febrúar 2017 væri höfuðstóll þessa láns 30 milljónir en eignin væri metin á 37,8 milljónir. Eignahlutur þeirra hefur því tvöfaldast á þessum tæpum 10 árum sem þau hafa „átt“ íbúðina.

Það á bæði við um Hjón A og B að sú hækkun höfuðstóls sem á sér stað á árunum 2008 til 2010  hún gengur á vissan hátt til baka á árunum 2010-2017 með hækkun húsnæðisverðs.

Þeir sem segja að afnema ætti verðtrygginguna skilja oft eftir nokkrar lykilstaðreyndir.

  • Afborganir af verðtryggðum lánum eru til langs tíma* fast hlutfall af tekjum. Þegar kaupmáttur vex „lækka“ þessar afborganir en „hækka“ þegar kaupmáttur minnkar.
  • 30 ára verðtryggt húsnæðislán greiðist niður á 30 árum. Það skiptir engu máli hversu mikið höfuðstóllinn hækkar, sé lánið greitt verður það greitt niður á 30 árum.
  • Fasteignin sem lánað er fyrir er verðtryggð til langs tíma*. Það er, þó að höfuðstóllinn hafi hækkað hratt á árunum 2008-2010 og eignin lækkað í verði á sama tíma, þá hefur fasteignin hækkað um 74% síðan í apríl 2010.

*,,Til langs tíma“ mætti þýða sem „að meðaltali“ eða „heilt yfir“

Hagfræðingum finnst yfirleitt best að nálgast hluti út frá staðreyndum og þar með sleppa tilfinningum. Þegar staðreyndir eru skoðaðar sést að algjör óþarfi er að vorkenna þeim sem fjárfestu í íbúð með verðtryggðu húsnæðisláni á árunum 2005-2007. Hafa ber í huga að í þessari samantekt er ekki gert ráð fyrir að hjón A og B hafi notast við „110% leiðina“ eða „skuldaleiðréttinguna“. Það kann þó að vera að í raunveruleikanum hafi þau átt rétt á þessum leiðum. Af því sögðu ættu flestum að vera ljóst að lítið sé að sakast út í verðtryggð lán sem slík frekar ætti að líta á því sem hentugan valkost fyrir neytendur. Það er því ekki furðulegt að þeir sem tala fyrir afnámi verðtryggingar eru gjarnan kallaðir lýðsskrumarar eða popúlistar.