Ósanngjarnt Airbnb?

eftir Ritstjórn

Vöxtur Airbnb hefur ekki farið framhjá neinum á undanförnum árum. Sá vöxtur hefur verið nokkuð umdeildur enda hefur hann átt einhvern þátt hækkun húsnæðisverðs. Þá hefur Airbnb einnig verið umdeilt fyrir þær sakir að þykja veita hefðbundnum gististöðum ósanngjarna samkeppni.

Eftir að nýtt regluverk tók gildi um mitt ár 2017 þarf fólk nú að skrá heimili sitt hjá sýslumanni og má þá leigja það í 90 daga á ári eða að hámarki fyrir 2.000.000 króna á ári. Tekjur af slíkri leigu eru svo skattlagðar sem fjármagnstekjur og bera því 22% skatt í dag.

Hefðbundnir gististaðir á borð við hótel þurfa hins vegar að bera virðisaukaskatt, tekjuskatt o.s.frv. af sinni starfsemi auk þess sem greiða þarf fjármagnstekjuskatt af útgreiddum arði. Því getur verið erfitt að bera saman hvort um sé að ræða ósanngjarna samkeppni þar regluverkið um þessar tvær tegundir gististaða er svo ólíkt.

Ef hins vegar að samkeppnin er ósanngjörn má búast við því að ávöxtun af útleigu húsnæðis á Airbnb eða á sambærilegum vettvangi sé nokkuð meiri en af hótelrekstri.

Ímyndum okkur einstakling sem á 30 milljón króna eign, eigið fé hennar í eigninni er 9 milljónir króna en á henni er áhvílandi upp á 21 milljón króna. Viðkomandi ætlar að nýta sér 90 daga leyfi til skammtímaleigu. Hvað ætli sé hægt að hafa upp úr slíku?

Af myndinni hér að ofan má sjá þrjár sviðsmyndir um afkomu hennar sem gera ráð fyrir því að leigðar séu út 90 nætur á Airbnb. Fjármagnsgjöld eru þar vaxtagreiðslur í þrjá mánuði af 70% láni á vöxtunum 6,56%.[1] Umsýsluþóknun tekur mið af allri umsýslu og umsjón með eigninni við útleigu og er um 25-35% líkt og stendur til boða á markaði.

Þetta er hins vegar aðeins hluti af myndinni því það er enn erfitt að bera 90 daga útleigu saman við heilsársstarfsemi. Ef hins vegar gert er ráð fyrir að hægt væri að leigja út allt árið þarf einnig að áætla það nýtingarhlutfall sem gæti náðst. Í sviðsmyndunum á myndinni hér að neðan er stuðst við nýtingarhlutföll sem eru sambærileg því sem birtist á Mælaborði ferðaþjónustunnar.

Ávöxtun af útleigu á Airbnb virðist því í þessu tilviki vera á bilinu 6,6-16,6% eftir því hversu bjartsýnar forsendur eru gefnar um kostnað og tekjur. Ávöxtun hefðbundinna gististaða á árinu 2017 eftir tekjuskatt nam 14,1%. Væri sá hagnaður allur greiddur út og af honum tekinn fjármagnstekjuskattur myndu eigendur gististaða ávaxta fé sitt um 11,0%

Hér verður að taka í reikninginn að aðeins er um sviðsmyndir fyrir eina gerð húsnæðis. Staðreyndirnar í þessu dæmi sýna hins vegar að eiginleg skattbyrði af hagnaði af útleigu eigin húsnæðis er á bilinu 44-66%, sem er öllu hærra en samanlagður tekjuskattur og fjármagnstekjuskattur hefðbundinna gististaða. Það er því ekkert sem bendir til þess að regluverkið sé vilhallara Airbnb útleigu og samkeppnin sé ósanngjörn.

[1]Miðast við vexti af óverðtryggum lánum hjá Lífeyrissjóði verslunarmanna

Ritstjórn

Ritstjórn

Ritstjórn Róms skipa Björn Már Ólafsson, Håkon Broder Lund, Inga María Hlíðar Thorsteinson, Ísak Einar Rúnarsson, Jón Birgir Eiríksson og Tryggvi Másson. Ritstjórnargreinar birtast í hverri viku að morgni sunnudags.