Húsnæðislán á mannamáli

eftir Gestahöfundur

Þegar kemur að því að kaupa sér húsnæði er að mörgu að huga. Hvar er best að búa, hvað þarf mörg herbergi, hversu langt er í matarbúðina o.s.frv. Í öllum þessum hamagangi gleymist oft að ígrunda vel hvers konar húsnæðislán er best að taka. Ákvörðun um það er hins vegar ákaflega mikilvæg í ljósi þess að skuldbindingin er að öllum líkindum sú stærsta í lífi hvers og eins. Það sem verra er, er að fáir hafa fengið kennslu eða fræðslu um þá fjármögnunarmöguleika sem standa til boða. Hver er t.d. munurinn á verðtryggðu og óverðtryggðu láni?

Jú, verðtryggða lánið fylgir þróun vísitölu neysluverðs en ekki það óverðtryggða. En fyrir einhvern sem hefur lítinn áhuga á fjármálum skýrir þetta e.t.v. ekki neitt. Það sem flestir horfa mest á er hversu háar afborganirnar eru. Greiðslurnar af verðtryggða láninu eru alltaf lægri en af því óverðtryggða. Það er vegna þess að á verðtryggða láninu fer verðbólguþátturinn inn á höfuðstólinn en á óverðtryggða láninu er hann staðgreiddur. Nú eru e.t.v. einhverjir að spyrja sig að því hvað verðbólguþáttur sé.

Segjum sem svo að ég láni einhverjum 100 kr. í eitt ár gegn því að fá 102 krónur á næsta ári, þ.e.a.s. á 2% vöxtum. Yfir tímabilið er hins vegar 3% verðbólga. Það þýðir að þegar að ég fæ 102 krónurnar greiddar til baka get ég keypt færri hluti fyrir þær en ég hefði getað keypt fyrir 100 krónurnar áður en ég lánaði þær. Ég tapaði sem sagt á því að lána út.

Bankinn ver sig fyrir þessu með því að bjóða upp á verðtryggð lán og svo með því að hafa verðbólguálag inn í vöxtunum á óverðtryggða láninu. Bankinn verður sem sagt fyrir meiri verðbólguáhættu þegar hann lánar út óverðtryggt en verðtryggt og þess vegna eru vextirnir hærri á óverðtryggða láninu en því verðtryggða.

Ég lofaði að þetta yrði á mannamáli og þess vegna ætla ég skýra þetta með dæmi. Jón og Gunna búa á eyju í Norður-Atlantshafinu þar sem snjóar einu sinni í mánuði. Gunna er dugleg og mokar alltaf allan snjóinn strax (óverðtryggt lán). Jón sér hins vegar ekki ástæðu til þess og mokar aðeins hluta af þeim snjó sem kyngir niður (verðtryggt lán). Nú er það svo í þessu undralandi að ef það er snjór hjá manni þá snjóar örlítið meira næst (vaxtavextir). Það fer því svo að snjórinn safnast upp hjá Jóni en ekki Gunnu. Mestu máli skiptir að eftir því sem tíminn líður snjóar alltaf meira og meira hjá Jóni en Gunna mokar alltaf bara sama skammtinn (að gefnum föstum vöxtum og fastri verðbólgu). Hversu miklu munar þetta?

Ef við lítum á þróun vísitölu neysluverðs á tímabilinu 1996-2016 kemur í ljós að meðalverðbólga á ársgrundvelli var 4,52%. Ef um 20 milljón króna lán væri að ræða væri verðbólguþátturinn í kringum 900.000 kr. á ári! Það eru sem sagt í kringum 900.000 kr. sem leggjast ofan á upphaflegu lánsupphæðina bara á fyrsta árinu.

Það hafa auðvitað ekki allir ráð á því að taka óverðtryggt lán vegna þess hversu há greiðslubyrðin er í upphafi. Ef ráðstöfunartekjur aukast er hins vegar þjóðráð að greiða með reglubundnum hætti inn á verðtryggða lánið til að flýta fyrir eignamynduninni. Ef viðkomandi gerir það ekki mun skuldaupphæðin hækka umtalsvert því slíkt er einfaldlega eðli verðtryggðra jafngreiðslulána.

 

 

 

 

 

 

 

Halldór Kári Sigurðarson er hagfræðinemi við Háskóla Íslands.