Ástandið á fasteignamarkaði – Villta vestrið á 21. öldinni.

eftir Hrafn H. Dungal

Það hefur varla farið framhjá neinum að aðstæður á fasteignamarkaði hérlendis nú til dags eru nokkuð hömlulausar svo ekki sé vægara til orða tekið. Ástandinu hefur raunar verið líkt við tímabilið sem kennt er við villta vestrið sáluga í Bandaríkjunum á 17. og 18. öld.

Það sem einkenndi þá tíma í Bandarísku samfélagi var líklega fyrst og fremst það að skortur var á sértækum lagareglum sem tryggðu einkaréttarleg réttindi borgaranna. Þrátt fyrir að í stjórnarskrá væru lágmarksréttindi gagnvart stjórnvöldum lögfest, þurfti fólk hreinlega að fullnusta einkaréttarleg réttindi sín sjálft. Við það fyrirkomulag gat eðlilega skapast mikið lögleysuástand sem kom í veg fyrir jafnræði í samfélaginu, þannig að aðeins hinir hæfustu kæmust af.

Sem betur fer þurfum við ekki að búa við slíkt lögleysuástand en líkindin við ástandið á markaðnum eru óneitanlega til staðar. Til að bera þetta saman er hægt að benda á að markaðurinn lýtur engum sérstökum reglum er kemur að fasteignaverði, heldur einungis lögmálinu um framboð og eftirspurn. Gegndarlaus eftirspurn eftir húsnæði af öllum stærðum og gerðum síðustu ár hefur gert það að verkum að fasteignaverð hefur hækkað upp úr öllu valdi milli ára. Nú er svo komið að flestar eignir seljast yfir ásettu verði og fermetraverðið sjaldan eða aldrei verið jafn hátt. Að því leytinu til er það hinn hæfasti, eða öllu heldur hinn fjársterkasti, sem mun komast af í slíku ástandi.

Markaðurinn í dag

Síðastliðið haust var hvert metið slegið á fætur öðru þegar kom að undirritun og þinglýsingu kaupsamninga. Í nýútkominni skýrslu HMS um stöðu á fasteignamarkaði kemur fram að þrátt fyrir að umsvif á fasteignamarkaði hafa minnkað örlítið samanborið við síðastliðið haust, sé enn sú staða ríkjandi að fordæmalaus ásókn sé í íbúðahúsnæði á sama tíma og framboð sé af skornum skammti. Eins og staðan er í dag hefur sölutími íbúða ekki verið styttri frá því mælingar hófust og tæplega helmingur allra íbúða á höfuðborgarsvæðinu seldist yfir eða á ásettu verði.

„Velta á fasteignamarkaði er enn með mesta móti, miðað við árstíma, þótt nokkuð hafi dregið úr umsvifum frá því í haust. Útgefnir kaupsamningar í febrúar, fyrir stök íbúðaviðskipti, voru 1.048 talsins sem er um 9,7% meira en í janúar en sé litið á febrúar í fyrra þá var aukningin um 22% milli ára. Febrúar er vanalega tiltölulega rólegur mánuður á fasteignamarkaði, en ekki er hægt að segja það sé uppi á teningnum nú þar sem aðeins er hægt að finna einn mánuð á árunum 2008-2019 sem var með fleiri seldar íbúðir og aldrei hafa fleiri íbúðir selst á landsvísu og í febrúarmánuði frá upphafi mælinga, sem ná til ársins 2002,“ segir m.a. í skýrslunni.

Aukinheldur kemur fram að framboð á eignum hafi dregist saman í takt við vaxandi eftirspurn, en á síðustu 12 mánuðum hefur dregið mest úr framboði á eignum til sölu á höfuðborgarsvæðinu, eða um 58,4%. Ef þessi þróun heldur áfram, gæti takmarkað framboð farið að draga úr umsvifum á markaði en hitt er þó líklegra, að það leiði til frekari verðhækkana. Líkast til er sú þróun þegar í gangi, að því er segir í fyrrnefndi skýrslu HMS. Í því samhengi má nefna að um helmingur allra seldra íbúða á höfuðborgarsvæðinu seldist yfir eða á ásettu verði.

Samhliða þessari gífurlega þróun hafa ýmis önnur og afleidd vandamál komið í ljós þegar kemur að framkvæmd og tilhögun fasteignaviðskipta. Í því ástandi sem nú ríkir hefur verið bent á að það vanti um 3000 íbúðir á sölu til að anna eftirspurn og koma jafnvægi á markaðinn. Þegar slíkur seljendamarkaður er við lýði eru seljendur óhjákvæmilega í yfirburðastöðu á markaði og verð hækkar þannig samsvarandi. Í slíku ástandi getur myndast þrýstingur á viðskiptasambönd og getur t.a.m. sett kaupendur í erfiða stöðu gagnvart seljanda annars vegar og gagnvart fasteignasölum hins vegar. Það getur raungerst þannig að þegar framboðið er takmarkað þá berjast fasteignasölur um viðskiptin, og geta þannig stillt kaupendum upp við vegg þegar kemur að tilboðsgerð.

Aðgengi að lánsfé hefur sjaldan eða aldrei verið jafn greiðfært og það á bestu vaxtakjörum sem sést hafa í áraraðir. Með hækkandi verðbólgu getur slíkt aðgengi þó orkað tvímælis með hárri greiðslubyrði verðtryggðra lána. Þetta getur gert það að verkum að kaupendur séu tilneyddir til að yfirbjóða hvern annan fram úr öllu hófi, sem getur endað með því að sá kaupandi sem fær samþykkt tilboð, hefur hugsanlega yfirboðið þannig að hann hafi farið fram úr mögulegu lánshæfismati sínu. Engu að síður er þar um samþykki tilboðs að ræða og kaupsamningur undirritaður. Það kemur svo e.t.v. ekki í ljós fyrr en dágóðum tíma síðar að viðkomandi fær ekki greiðslumat hjá lánveitanda sínum fyrir svo hárri fjárhæð, sem hann hefði ellegar gert, ef hann hefði ekki þurft að yfirbjóða keppinauta sína. Í þessu tilfelli situr seljandinn þá uppi með að þurfa að byrja ferlið uppá nýtt og gæti að þessu sinni þurft að sætta sig við lægra tilboð en kom upphaflega. Má þarna segja að eigninni hafi verið haldið læstri yfir nokkra mánaða tímabil áður en í ljós kom að upprunalegur kaupandi þyrfti frá að hverfa vegna skorts á fjármögnun.

Hvað er til ráða?

Það ætti að vera ljóst að þrátt fyrir hið kaótíska ástand sem ríkir á markaði byggðum á vaxandi eftirspurn samhliða minnkandi framboði, verður það aðeins leyst með lögmálum markaðarins. Fyrst og fremst þarf að ná upp jafnvægi á markaðnum með auknu framboði, og hins vegar þarf að tryggja jafnræði kaupenda og seljenda þegar upp kemur ójafnvægi á markaðnum.

Fram hafa komið hugmyndir, m.a. frá Neytendasamtökunum, um að við tökum upp svipað kerfi og er í gildi í Danmörku og víðar, en þar koma tveir fasteignasalar að hverri sölu, annars vegar fyrir hönd seljanda og hins vegar kaupanda. Vandamálið við þessa tillögu hlýtur þó að liggja í augum uppi. Fasteignasali fær greidda prósentu af söluverði fasteignar, og ef þeir eru tveir þá hlýtur prósentan að hækka samsvarandi. Ef það er nálgunin, þá er ljóst að báðir fasteignasalar hafa hag af því að eign seljist á sem hæstu verði og er þannig engum kaupanda greiði gerður. Það væri nær að skyldur og ábyrgð fasteignasalans væru skilgreindar nánar, en störf þeirra taka vitaskuld mið af aðstæðum á markaði. Ljóst er að setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikil réttarbót fyrir bæði kaupendur og seljendur fasteigna, en þau lög gerðu það m.a. að áskilnaði að allir fasteignasalar skildu hljóta löggildingu til að geta séð um tilfærslu á svo gífurlegum hagsmunum.

Þegar allt kemur til alls þá fæst þó séð að öll þessi vandamál tengd fasteignakaupum á núverandi fasteignamarkaði eru öll afleidd af hinu raunverulega vandamáli, sem er skortur á framboði. Reykjavíkurborg og önnur sveitarfélög hafa það grunnhlutverk að tryggja þjónustu við sína útsvarsgreiðendur. Frumhlutverk þeirrar þjónustu hlýtur að vera að tryggja að nægt framboð sé af lóðum og að deiliskipulag sé með þeim hætti að íbúðabyggðir séu gerðar aðlaðandi fyrir framtíðarkaupendur. Með byggðastefnu sinni, hefur Reykjavíkurborg hins vegar gert það að verkum að byggð er eins þétt og mögulegt er í helstu íbúðakjörnum og sumsstaðar hreinlega komin að þolmörkum. Erfitt er stefna að því að Reykjavík skuli vera eftirsóttur bústaður, á sama tíma og lóðaframboð er af skornum skammti, og allra síst í því ástandi geigvænlegrar eftirspurnar sem ríkir nú. Þá er einnig ljóst er að Höfuðborgarsvæðið er ekki að fara að stækka sérstaklega landfræðilega þrátt fyrir einkar grímulausa stefnu borgaryfirvalda um þéttingu byggðar, sem virðist fáum takmörkunum háð. Ef bornar eru saman nýbyggingar við þær sem eldri eru, er ljóst að þegar hinar eldri voru byggðar var ekki gert ráð fyrir plássleysi í íbúabyggð. Að sama skapi fæst þó séð að á meðan byggingakostnaður er í hámarki munu verktakar sjá sér hag í því að reisa frekar dýrari eignir, og þannig fleiri smærri íbúðir, heldur en færri og stærri, og geti þannig hámarkað verð á fermetrann.

Með aukinni tæknivæðingu og framþróun er líklegt að verslunarhúsnæði og önnur atvinnuhúsnæði muni fara ört fækkandi og þar mun skapast mikið rými fyrir framtíðaruppbyggingu íbúðahverfa. Að sama skapi þarf að eiga sér stað alvarlegt samtal sveitarfélaganna um samræmda byggðastefnu til lengri tíma sem tekur mið af framboði og eftirspurn markaðarins. Ef ætlunin er að Höfuðborgarsvæðið verði áfram aðlaðandi búsetustaður fyrir framtíðarkynslóðir þurfa málefni um byggðastefnu og lóðaframboð að vera áætluð til lengri tíma og þurfa að geta staðið af sér pólitíska tískustrauma hverju sinni.

Hrafn H. Dungal

Pistlahöfundur

Hrafn er meistaranemi við lagadeild Háskóla Íslands ásamt því að taka hluta náms síns úti í Króatíu. Samhliða því starfar hann við þinglýsingar og leyfatengd málefni hjá Sýslumannsembættinu á Höfuðborgarsvæðinu. Þá hefur hann, í gegnum menntaskóla- og háskólagöngu sína, verið virkur í ungliðapólitíkinni, utan skóla sem og innan. Meðal áhugamála Hrafns eru stjórnmál, gítarspil og bjór í góðum félagsskap.