Má bjóða þér fasteign fyrir þrítugt?

eftir Kristófer Már Maronsson

Býrð þú enn heima hjá foreldrum þínum, ert fastur í leiguhúsnæði, kemst ekki í gegnum greiðslumat? Áttu kannski barn, vin eða er einhver náinn þér sem uppfyllir eitthvað af þessum skilyrðum? Sjálfur uppfylli ég það fyrsta og er skíthræddur við að lenda í seinni tveimur að námi loknu. Er þessi staða ásættanleg?

Frá 16 ára aldri greiðum við í lífeyrissjóð og til stendur að hækka mótframlag atvinnurekenda á almennum vinnumarkaði úr 8% í 11,5% á næstu 2 árum. Tilgangurinn með lífeyrissjóðum er góður, að koma í veg fyrir fátækt í ellinni ef við erum svo heppin að lifa lengur en við bjuggumst við. En þýðir hækkun mótframlagsins að Íslendingar muni eiga enn meiri sparnað fastan inni á reikningi til margra ára í stað þess að geta t.d. notað hann til húsnæðiskaupa?

Þú lánar lífeyrissjóðunum sem lána þér til baka

Lífeyrissjóðirnir eru fjármálastofnanir sem búa yfir gífurlegum fjármunum. Hreinar eignir þeirra í lok janúar 2016 voru 3.325 milljaðar króna. Hvað segir það okkur? Jú það er nægur peningur til í kerfinu, við getum borgað upp allar skuldir ríkissjóðs næstum því þrisvar eða byggt 65 nýja Landsspítala – en þá væri ekkert eftir handa okkur í ellinni svo betra er að sleppa því. Skoðum lífeyrissjóðina því aðeins betur og hvernig raunhæft gæti verið að leysa húsnæðisvanda ungs fólks.

Lágmarksávöxtunarkrafa lífeyrissjóðanna er í kringum 3,5% þ.e. lífeyrissjóðirnir verða að ávaxta fjármagnið sitt um 3,5% á ári til að geta staðið við skuldbindingar sínar. Það getur reynst þrautin þyngri. Raunávöxtun á ríkisskuldabréfum er rúm 3% í dag en raunvaxtastig var töluvert hærra þegar lögin voru sett. Þá var til að mynda hægt að kaupa verðtryggð húsbréf með í kringum 6% ávöxtunarkröfu svo dæmi sé nefnt. Jafnframt hafa gjaldeyrishöftin gert það að verkum að aðeins um 20% eigna lífeyrissjóðanna eru í erlendum eignum en afgangurinn er innanlands.

En hvaða máli skiptir þessi tæknilega þvæla? Jú, hún segir okkur að það sé erfiðara og áhættusamara en áður að ávaxta þann pening sem kemur inn í lífeyrissjóðina.

Sá peningur sem við greiðum í lífeyrissjóðina ávaxtar sig nefnilega ekki sjálfur. Vegna haftanna geta lífeyrissjóðirnir nær einungis fjárfest í fyrirtækjum á íslenskum markaði og eiga þeir nú þegar stóran hlut í flestum fyrirtækjum sem skráð eru í Kauphöllinni. Einnig kaupa þeir skuldabréf en með því lána lífeyrissjóðirnir peninga sína með það í huga að fá allt greitt til baka með ákveðnum vöxtum, vöxtum sem eru hærri en 3,5%. Þessi lán frá lífeyrissjóðunum eru m.a. húsnæðislán sem fólk tekur til að eignast fasteign.

En bíddu, er það ekki vinnandi fólk landsins sem lánar lífeyrissjóðunum sinn pening með skylduiðgjaldi?

Jú, sem gerir þetta frekar kaldhæðnislegt. Lífeyrissjóðirnir fá lánaðan pening frá okkur og lána okkur hann svo aftur á hærri vöxtum en við munum fá til baka frá lífeyrissjóðnum seinna meir. Skoðum smá dæmi um einstakling sem vill kaupa sér fasteign. Þar sem allir verða að greiða í lífeyrissjóð er nægur peningur til svo hann geti fengið lán, hvort sem það er beint frá lífeyrissjóðnum eða í gegnum aðra fjármálastofnun sem lífeyrissjóðurinn hefur lánað pening. Í hverjum mánuði borgar hann svo í lífeyrissjóð sem fer í að lána öðrum pening. Það hljómar eins og frekar lélegur samningur.

Sparnaður og skuldsetning á sama tíma – skrítin uppskrift

Hvers vegna þurfum við að lána einhverri fjármálastofnun peninginn okkar til að geyma þangað til við verðum gömul og hættum að vinna? Hvers vegna megum við ekki bara geyma okkar pening sjálf? Svarið kann að móðga einhverja, en okkur er einfaldlega ekki treyst fyrir því. Freistingin að eyða peningnum strax í stað þess að spara er of mikil til að allir geri það. Því myndu margir þurfa að treysta á bætur í ellinni m.ö.o. skattpeninga þeirra sem voru samviskusamir og spöruðu. Hins vegar má deila um hversu mikill skyldusparnaður ætti að vera, 15,5% af launum getur reynst of mikið á ákveðnum æviskeiðum. Fyrstu 20-25 árin er fólk að undirbúa sig fyrir lífið og vinnur ekki mikið á meðan. Sumir geta treyst á framfærslu foreldra sinna en aðrir þurfa að taka námslán á einhverjum tímapunkti og sumir fara einfaldlega ekki í frekara nám og koma því fyrr út á vinnumarkaðinn. Þetta er tímabilið þegar fólk lærir að standa á eigin fótum og þarf að koma þaki yfir höfuðið. Þetta er tíminn þar sem ungt fólk stendur frammi fyrir einni stærstu áskorun lífsins: að eignast fasteign. Þetta er tímabilið sem ég er að sigla inn í núna og þó ég sé spenntur fyrir því er það líka stressandi.

Það er nefnilega ekki auðvelt að safna fyrir fasteign – nauðsynlegt er að eiga einhvern pening fyrir útborgun til að hægt sé að taka húsnæðislán. Á sama tíma þarf ungt fólk að greiða í „skyldusparnað” sem er einmitt lán þitt til lífeyrissjóðsins sem þú færð greitt eftir rúm 40 ár ef þú ert í hópi fólks á aldrinum 20-25 ára.

Þessi skyldusparnaður er of hár á sama tíma og flestir eru að skuldsetja sig. 4% af launum fyrir skatt fer í lífeyrissjóð ásamt 11,5% mótframlagi atvinnurekanda. Margir ungir einstaklingar komast ekki í gegnum greiðslumat og eiga því erfitt með að fá húsnæðislán, jafnvel þó þeir borgi nú þegar hærri leigu mánaðarlega heldur en afborgun af láninu yrði. Ungt fólk situr því oft fast í leiguhúsnæði og lendir í fátæktargildru, nær aldrei að eignast neitt. Þeir sem svo fá lán lenda í því að borga himinháa vexti fyrstu árin fari þeir óverðtryggðu leiðina eða ná ekkert að borga niður höfuðstólinn af láninu fari þeir þá verðtryggðu. Þessu þarf að breyta og ég er með hugmynd.

Betra líf, meiri sparnaður

Hvað með að lífeyrissgreiðslur hvers mánaðar greiðist beint inn á húsnæðislánið í 5 ár við fyrstu fasteignakaup? Í stað þess að lána lífeyrissjóðnum pening þá færðu húsnæðislán og getur borgað það hratt niður, sloppið við himinháa vexti og lifað betra lífi.

Þessi aðferð gæti hjálpað ungu fólki að eignast íbúð hraðar en annars væri kostur á. Tökum dæmi um ungt par:

Parið kaupir fasteign að verðmæti 30.000.000 kr. Þau fá lán að upphæð 25.500.000 kr til 25 ára. Parið er með samanlagðar tekjur upp á 800.000 kr. á mánuði fyrir skatt og gætu þá á 5 árum greitt 10.148.000 kr. aukalega inn á lánið sitt m.v. 15,5% iðgjald og fullnýttan séreignarsparnað (6%). En veislan er rétt að hefjast. Þau spara á 5 árum 1.839.325 kr. í vaxtakostnað m.v. 7,25% fasta vexti. Ekki nóg með það, í heildina spara þau rúmar 13 milljónir í vaxtakostnað þar sem að þau greiddu hratt inn á lánið og eignast húsnæðið 10 árum fyrr. Þau byrja þá að safna lífeyri af krafti aðeins seinna á ævinni en jafnframt eru þau orðin tekjuhærri að öllu jöfnu, hafa meira rými til sparnaðar og kaupmáttur þeirra eykst. Hér má sjá þetta myndrænt.

12895489_10209210418963542_291805096_n.png

Hér er reiknivél þar sem þú getur sett inn þínar eigin forsendur og reiknað þinn sparnað. 

Ég átta mig á því að slík aðferð yrði til þess að auka eftirspurn eftir húsnæði og þ.a.l. hækka húsnæðisverð, en því má mæta með öðrum leiðum eins og Björn Brynjúlfur, hagfræðingur Viðskiptaráðs nefnir hér. Lítum á staðreyndir málsins. Skuldaleiðréttingunni er lokið. Ungt fólk sá ekki krónu af þeirri skammtímalausn en situr samt uppi með reikninginn. Til að bæta gráu ofan á svart stöðvaðist uppbygging fasteigna í hruninu sem hefur keyrt upp fasteignaverð. Snilld. Afhverju ætti ég að búa hér við þetta ástand?

Ég er ekki að biðja um aðra aðgerð eins og leiðréttinguna. Ég er bara að biðja um að fá að nota mína peninga í 5 ár áður en ég byrja að lána þá, þar sem ég hef ekki efni á að lána þá svona ungur. Það er ekki eins og peningana vanti í lífeyrissjóðina og síðan má ekki gleyma því að fasteign er ákveðinn lífeyrir. Þetta getur haft mikil áhrif á mína framtíð, þína framtíð og framtíð barnanna þinna.

Það er mikilvægt að ungt fólk sjái kosti við að búa hér heima en flytji ekki úr landi. Við viljum ekki að Ísland verði eins og ströndin á Alicante, stútfullt af eldri borgurum og túristum og ekkert bóli á ungmennum þjóðarinnar. Einhver verður að vera hér og byggja upp þjóðfélagið. Ungt fólk vill í langflestum tilfellum búa á Íslandi, eignast hér húsnæði og koma sér upp fjölskyldu. Við viljum að okkar menntun nýtist íslensku samfélagi en ekki erlendu. Skyldusparnaður er hár á þeim árum sem skuldsetning þarf að vera mikil en með ofangreindri tillögu má minnka skuldsetningu, auðvelda ungu fólki að koma undir sig fótunum og mögulega gera því kleift að spara enn meira í framtíðinni.


Ljósmynd eftir Håkon Broder Lund.

Kristófer Már Maronsson

Pistlahöfundur

Kristófer Már er nemi í hagfræði við Háskóla Íslands. Hann er formaður Stúdentaráðs Háskóla Íslands en var skólaárið 2015-16 framkvæmdastjóri Stúdentaráðs og formaður Ökonomíu, félags hagfræðinema við háskólann. Áður var hann markaðsstjóri nemendafélags Verzlunarskóla Íslands. Meðal áhugamála Kristófers Más eru knattspyrna, hagfræði og skák. Skrif hans í Rómi beinast einkum að hagfræði, fjármálum og hagsmunabaráttu ungs fólks.